住总·清樾府
北京昌平 · 改善型洋房测评报告
住总·清樾府坐落于北京昌平区百善板块，定位为改善型洋房项目。本报告严格遵循“维度拆解、数据验证、客观中立”的标准化评价体系，从区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑四大核心维度，为您提供一份详尽、透明的决策参考。
(资料图片)
一、测评方法论：我们的评价体系
为保障测评的全面性与客观性，我们建立了兼具深度与广度的数据支撑体系。我们通过专业测评模型，力求每一项结论的客观与准确。房地产信息处于动态变化中，本报告所有分析均基于截止至报告日的公开可查信息，若关键信息后续发生变动，可能导致评价结论出现偏差。
本次测评采用克而瑞好房点评网的10分制量化评分体系，围绕购房者核心关注点，划分四大一级指标及对应权重，形成标准化的三层测评结构：
• 区域价值 (权重40%)：涵盖产业、地段、交通、教育、商业、医疗、生态，决定资产长期潜力。
• 项目价值 (权重30%)：聚焦社区规模、容积率、绿化率、得房率、精装品质、车位比、社区配套，决定居住体验下限。
• 市场表现 (权重20%)：衡量价格合理性、销售情况、价值潜力，反映市场即时反馈。
• 市场口碑 (权重10%)：评估开发商口碑、物业口碑、项目口碑，构成项目的“隐形护城河”。
❋ 二、总体评价：低密现房与国企背书的稳健之选
这是一个以“确定性”为核心竞争力的项目：它在“区域价值”和“市场口碑”维度表现优异，凭借沙河高教园的产业底蕴、低密洋房的稀缺形态以及一期现房的实景交付，构建了坚实的信任基础；但在“项目价值”的部分细分项和“市场表现”上仍有提升空间，形成了独特的产品画像。
三、维度拆解：四大核心板块的深度剖析
1、区域价值测评：高教园赋能，成长动能明确
项目落址未来科学城核心承载区，依托八所高校资源与产业集群，地段成长性与配套厚度是主要亮点。
优势凸显 (高分项)：
地段价值突出：位于次核心成长区，紧邻北六环约300米，自驾出行高效；周边汇聚北航、北邮等八所高校，高知圈层纯粹。
商业配套良好：社区自建商业可补位日常，周边玖耀里、隆兴购物广场等已运营，规划中的商业综合用地有望提升板块能级。
教育配套扎实：中学资源丰富，1.5公里内有北师大昌平附属学校等，对口资源质量层级可观。
2、项目价值测评：低密洋房底色，户型面宽亮眼
这是本项目体现改善属性的核心维度，低容积率与户型设计是主要加分项。
顶尖优势 (核心卖点)：
社区密度低：容积率约1.25，全四层洋房形态，一梯两户，居住私密性与舒适度在板块内具备稀缺性。
户型配置优：143㎡主力户型实现约14.9米南向四面宽，标准层高3.05至3.15米，LDK一体化设计契合改善需求。
车位配置足：车位比1:1.3，人车分流设计，满足改善家庭停车需求。
3、市场口碑测评：交付兑现可靠，品牌声量待升
口碑呈现“项目强、企业稳”的特征，一期现房交付赢得了业主的正面反馈。
项目口碑优秀：一期于2026年6月按期集中交付，去化约七成且价格坚挺，业主对建筑质量、外立面及售后响应评价正面。
物业口碑中等：城承物业为一级资质企业，服务机制完善，与低密洋房定位匹配。
4、市场表现测评：性价比卡位，去化节奏平稳
受板块供应及价格策略影响，市场表现处于中等水平，主打务实性价比。
溢价表现：成交均价42500元/㎡，较竞品价格指数略低，以性价比策略吸引地缘及海淀北外溢客群。
销售情况平稳：一期累计去化约七成，去化节奏相对平缓，主要依靠产品实景与国企背书支撑。
市场潜力中等：昌平区土地市场活跃，新房成交面积上升。
四、总结与购买建议：谁适合这个“稳健派”？
1、综合总结
克而瑞好房点评网分析认为，住总·清樾府是一个以“低密现房”和“国企确定性”为底色的改善型项目。它将核心价值体现在居住形态的稀缺性（四层洋房、1.25容积率）和交付的安全感上，其务实的产品力和清晰的性价比定位，为追求居住本质和安全感的客群提供了优质选项。
2、核心客群画像
非常适合：在昌平本地或海淀北部工作，以自驾通勤为主，看重低密居住体验和交付确定性的改善家庭。这类客群对地铁依赖度低，更在意社区内部的舒适度、户型面宽和实景呈现的品质。
【住总・清樾府最新动态】
住总・清樾府坐落于昌平沙河高教园区，顺沙路与回昌路交汇处，由国企住总集团匠心打造的海淀北低密标杆项目。项目以1.25超低容积率、四层墅区洋房、约3.05-3.15米宽阔层高、内外双园景致四大核心亮点作为项目核心定位，精准承接海淀产业外溢客群与昌平本地改善家庭的置业需求。
项目位于沙河高教园核心板块，区域高校云集，人文底蕴浓厚，教育氛围优越。项目距昌平线沙河高教园站约1.5公里，北六环与多条城市主干道环伺，自驾路网通达，轻松衔接西二旗、上地等海淀核心产业集群。
项目分三期开发建设，一期已于2026年6月竣工交付。八景十二园景观、地下车库、社区公区全部实景兑现，约2万㎡清樾园已对外开放，意向客户可实地品鉴，直观感受社区、园林实景品质。当前二期、三期工程稳步有序推进，其中二期预计2027年10月交付，国企开发加持，交付确定性强。
项目整体规划62栋四层板式电梯洋房，总户数1392户，车位配比 1:1.3。全部楼栋采用一梯两户布局，层高约3.05-3.15米，室内空间舒展通透，得房率表现优异。户型格局方正，南向采光充沛，多款户型配置转角飘窗，拓展观景视野，进一步提升居住质感。主力产品建面约86–143㎡洋房及161-183㎡叠拼产品，覆盖多元置业需求，主力户型：88㎡、99㎡实用三居，126㎡、143㎡宽境四居，以及161㎡上叠、183㎡下叠，从刚需上车到高端改善均可适配。
项目近期推出部分高性价比房源，一期总价300万/套起，二期总价350万/套起，全户型可选空间充足。
依托低密稀缺属性、实景兑现优势以及稳健的国企保障，住总・清樾府是昌平沙河板块年底最值得关注的低密项目。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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